Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, Efectiva 90 días después y según enmendada en el 1976, 1995 y 1996. (31 L.P.R.A. secs 1291 et seq.)
NOTA: [Esta ley quedó vigente nuevamente por la ley Núm 43 del 21 de mayo de 1996 al revocar la Ley Núm. 153 del 11 de agosto de 1995 que la había revocado anteriormente. Esta última quedó completamente nula al ser revocada]
Capítulo I. Disposiciones Generales
Art. 1 Título
Esta ley se denominará “Ley de la Propiedad Horizontal”.
Art. 2 Aplicabilidad del Capítulo (31 L.P.R.A. sec. 1291)
Las disposiciones de este Capítulo son aplicables sólo al conjunto de apartamientos y elementos comunes cuyo titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno, declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en este Capítulo, haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el registro de la propiedad.
El régimen de la propiedad horizontal podrá establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos poseídos a título de arrendamiento o de usufructo siempre que, mediante escritura pública al efecto, el arrendador o nudo propietario preste su consentimiento expreso para ello y renuncie a toda acción o reclamación que pueda éste iniciar contra los titulares en caso de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario o usufructuario original.
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el uso a que será destinada toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.
Art. 3 Apartamiento, definición de (31 L.P.R.A. sec. 1291a)
A los efectos de este Capítulo se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.
Art. 4 Efecto de someterse al régimen de propiedad horizontal (31 L.P.R.A. sec. 1291b)
Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en la [31 LPRA sec. 1291a] de esta ley podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este Capítulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.
Art. 5 Efecto de transmisión o gravamen y subrogación de derechos. Apartamiento proyectado y no comenzado (31 L.P.R.A. sec. 1291c)
En los casos de transmisión o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponde al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya el apartamiento entendiéndose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aquél, a todos los efectos legales.
Art. 6 Apartamiento en construcción (31 L.P.R.A. sec. 1291d)
Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamiento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae la [31 LPRA sec. 1291c] de esta ley, y de modo privativo lo que ya esté fabricado del apartamiento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquirente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales.
Art. 7 Número de condueños (31 L.P.R.A. sec. 2191e)
Cada apartamiento puede pertenecer en comunidad a más de una persona.
Art. 8 Derecho del dueño a su apartamiento; base para determinar participación (31 L.P.R.A. sec. 1291f)
El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamiento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o más niveles se considerará la superficie de cada nivel.
Art. 9 Créditos hipotecarios constituidos antes y después de someterse al régimen; consentimiento de condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291g)
Los créditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en el art. 123 de la Ley Hipotecaria, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquéllos, en la forma a que se refiere el art. 119 de la Ley Hipotecaria, entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de las [31 LPRA secs. 1291c y 1291d] de esta ley.
La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares.
Art. 10 Acción hipotecaria en un solo procedimiento luego de distribución de créditos (31 L.P.R.A. sec. 1291h)
Siempre que hubiere distribución de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1291g] de esta ley, la acción hipotecaria podrá ejercitarse en un solo procedimiento y con una sola certificación del Registro de la Propiedad.
Art. 11 Elementos comunes generales del inmueble (31 L.P.R.A. sec. 1291i)
Se consideran elementos comunes generales del inmueble:
(a) El terreno, el vuelo y toda área destinada a actividades recreativas.
(b) Los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación.
(c) Los sótanos, azoteas, patios y jardines, salvo disposición o estipulación en contrario.
(d) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados, salvo disposición o estipulación en contrario.
(e) Los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares.
(f) Los ascensores, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común.
(g) Toda área destinada a estacionamiento, salvo disposición o estipulación en contrario.
(h) Todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del inmueble o necesario para su existencia, conservación, seguridad y adecuado uso y disfrute.
Art. 12 Elementos comunes limitados del inmueble (31 L.P.R.A. sec. 1291j)
También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos.
Art. 13 Indivisión de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291k)
Los elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo.
Art. 14 Uso de los elementos comunes; estacionamiento (31 L.P.R.A. sec. 1291l)
Cada titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás.
Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos, tales espacios serán ocupados por los titulares que primero arriben al área de estacionamiento.
Art. 15 Reglas que gobiernan el uso de apartamientos; infracción dará lugar a acción de daños. (31 L.P.R.A. sec. 1291m)
El uso y disfrute de cada apartamiento estará sometido a las reglas siguientes:
(a) Cada apartamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo en la escritura a que se refiere la [31 LPRA sec. 1291] de esta ley.
(b) Ningún ocupante del apartamiento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
(c) Los apartamientos no se usarán para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
(d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás, ni cambiar la forma externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto.
(e) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (e) de la [31 LPRA sec. 1293b] de esta ley, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades.
(f) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.
(g) Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en este Capítulo, en la escritura o el reglamento a que se refiere la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley.
La infracción de estas reglas dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, además de cualquier otra acción que corresponda en derecho.
Art. 15a Aviso al Director o Junta de Directores (31 L.P.R.A. sec. 1291m-1)
Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de adquisición de su apartamiento, su nombre, apellido, generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición de su apartamiento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo.
En caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento el titular deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario, la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de este Capítulo, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso.
El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de este Capítulo y del Reglamento por parte del arrendatario.
Art. 16 Acuerdos para conservación y uso de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291n)
Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares.
Para toda otra obra que afecte los elementos comunes del inmueble [se] requerirá el consentimiento unánime de todos los titulares.
Art. 17 Pago de obras urgentes; repetición contra otros condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291o)
Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Art. 18 Prohibición de construcciones nuevas u obras adicionales sin el consentimiento unánime. (31 L.P.R.A. sec. 1291p)
Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio.
Art. 19 Derecho de retracto al transmitirse participación pro indivisa (31 L.P.R.A. sec. 1291q)
Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participación, corresponderá a los demás comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto provisto en la [31 LPRA sec. 3922] de esta ley.
Art. 20 Distribución de ganancias comunes. (31 L.P.R.A. sec. 1291r)
Las ganancias comunes del inmueble se distribuirán entre los titulares de los apartamientos de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en los elementos comunes del inmueble, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley.
Art. 21 Mayoría de titulares y Consejo de Titulares, significado de términos; quórum (31 L.P.R.A. sec. 1291s)
El Reglamento a que hace referencia la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley especificará cuál de las dos siguientes definiciones de mayoría regirá para el inmueble en cuestión:
(a) por lo menos la mitad más uno de los titulares; o
(b) por lo menos la mitad más uno de los titulares cuyos apartamientos a su vez representen por lo menos el cincuenta y un por ciento de participación en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley.
Del mismo modo siempre que en este Capítulo se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos, pero integrarán quórum para la adopción de acuerdos, la mayoría, según ésta, queda definida en el Reglamento, salvo los casos en que en este Capítulo se disponga lo contrario.
Capítulo II. De la Escritura Pública sobre Propiedad Horizontal y su Inscripción en el Registro de la Propiedad
Art. 22 Contenido de la escritura pública. (31 L.P.R.A. sec. 1292)
La escritura pública a que se refiere la [31 LPRA sec. 1291] de esta ley expresará las siguientes circunstancias:
(a) Descripción del terreno y descripción general de lo allí construido, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción.
(b) Descripción de cada apartamiento y número de cada uno, con expresión de sus medidas, situación, piezas de que conste, puerta principal de entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y demás datos necesarios para su identificación.
(c) Descripción de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados a cierto número de apartamientos, con expresión de cuáles sean esos apartamientos.
(d) Indicación clara del destino dado al inmueble y a cada uno de sus apartamientos.
(e) Superficie de la totalidad de los apartamientos en el inmueble y superficie de cada apartamiento, fijándose de acuerdo con estas medidas el porcentaje que tengan los propietarios en los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes.
(f) Lo relativo a la administración del inmueble, en su caso.
(g) Y cuanto más se refiere al inmueble y sea de interés hacerlo constar.
Art. 23 Contenido de la escritura de apartamiento individualizado. (31 L.P.R.A. sec. 1292a)
La escritura que se refiera a cada apartamiento individualizado expresará las circunstancias previstas en el inciso (b) de la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley relativas al apartamiento de que se trate y además, el porcentaje que corresponda a dicho apartamiento en los elementos comunes del inmueble. Si el terreno en que enclava la estructura fuese poseído a título de arrendamiento o de usufructo, la escritura así lo expresará especificando la fecha en que expira el término del arrendamiento o del usufructo.
Art. 24 Copias de los planos a adherirse o formar parte de la escritura; autenticación (31 L.P.R.A. sec. 1292b)
La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la que origine la primera inscripción del apartamiento individualizado, para su inscripción en el registro de la propiedad, deberán tener agregadas copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los planos del apartamiento de que se trate, según los casos, para que queden archivados en el registro de la propiedad. Dichos planos serán certificados, sin pago de derechos, por el Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarán de modo gráfico los particulares del inmueble o del apartamiento, según los casos.
Cuando se desee someter al régimen de propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los archivos de la Administración de Reglamentos y Permisos, así se acreditará mediante certificación expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se agregará a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho régimen origine la primera inscripción del inmueble total, y a la copia certificada de la escritura que origine la inscripción del apartamiento individualizado, un juego de planos certificados por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indiquen claramente los particulares del inmueble o del apartamiento, según sea el caso.
La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total para su inscripción en el registro de la propiedad deberá tener agregada además una tasación de dicho inmueble certificada por un tasador autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico. Esta tasación se usará para determinar los derechos de inscripción a pagarse en el registro de la propiedad.
Art. 25 Método de inscripción-En general (31 L.P.R.A. sec. 1292c)
La propiedad horizontal queda organizada en el registro por un sistema de fincas enlazadas entre sí por notas marginales de mutua referencia.
La inscripción de lo construido en el terreno se llevará a efecto en la finca en que aparezca inscrito el terreno y se denominará finca matriz.
Cada apartamiento se inscribirá como finca aparte, en registro particular filial de la finca matriz.
Todas estas inscripciones irán precedidas de las palabras “Propiedad Horizontal”.
Art. 26 Circunstancias específicas en relación con la inscripción del edificio en la finca matriz. (31 L.P.R.A. sec. 1292d)
Al inscribirse el inmueble en la finca matriz, figurarán como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen relacionadas en el art. 9 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecución, y con la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley excepto que en cuanto a la descripción de cada apartamiento contenido en el inmueble, a los efectos del asiento en la finca matriz, bastará que se exprese el número de apartamientos de que consta el inmueble, número y tipo de apartamiento en cada piso, con expresión del número de cada uno, el área y porcentaje de participación que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292e] de esta ley para la inscripción del apartamiento individualizado. Además, se expresarán las obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, según el caso.
En dicho asiento quedarán también inscritos, de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporción correspondiente.
Art. 27 Circunstancias específicas en relación con la inscripción de apartamientos en las fincas filiales. (31 L.P.R.A. sec. 1292e)
Al inscribir los apartamientos en las fincas filiales, se expresarán como circunstancias del asiento las que resulten del art. 9 de la Ley Hipotecaria en concordancia con las del Reglamento dictado para su ejecución y con la [31 LRPA sec. 1292a] de esta ley, excepto las referidas en el inciso (a) de la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley.
En cuanto a la parte que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, les corresponda a los titulares de apartamientos, se hará una oportuna y breve referencia al asiento de la finca matriz en que aparezcan inscritos.
Mientras las obras no estén comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente. Cuando las obras están comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento deberán señalarse las que ya están realizadas y las que se encuentren pendientes de fabricación.
Art. 28 Declaración en escritura pública de terminación de obras; inscripción. (31 L.P.R.A. sec. 1292f)
Las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de inscripción conforme a la [31 LPRA sec. 1292d] de esta ley o las obras ya comenzadas a tenor con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292e] de esta leyo, deberán declararse a su terminación, en escritura pública. Tal declaración se hará por los interesados y será inscrita en el registro particular de la finca respectiva. Podrá inscribirse la descripción definitiva de cada apartamiento construido, aunque sólo aparezcan registradas las obras en proyecto o en vías de construcción, debiendo ponerse nota marginal de referencia en la finca matriz.
Art. 29 Transmisiones o gravámenes (31 L.P.R.A. sec. 1292g)
La transmisión o gravamen previstos en la [31 LPRA sec. 1291c], de esta ley, se inscribirán en el registro particular de la finca matriz; pero en el supuesto de la sec. 1291d, la inscripción se practicará en el registro particular filial del apartamiento, debiéndose abrir como finca nueva, atendiéndose a lo dispuesto en la última oración de la [31 LPRA sec. 1292e] de esta ley.
Art. 30 Tracto sucesivo; inscripción de parte proporcional en elementos comunes, innecesaria. (31 L.P.R.A. sec. 1292h)
El tracto sucesivo se llevará a efecto en los registros filiales de respectivos apartamientos.
La parte proporcional o porcentaje en los elementos comunes que corresponde al titular de cada apartamiento, se entenderá transmitida o gravada conjuntamente con éste, sin necesidad de inscribir dicha transmisión o gravamen de la parte proporcional de esos elementos en la finca matriz.
Art. 31 Nuevos pisos, adquisiciones de terrenos colindantes, cancelación de gravámenes y anotaciones preventivas. (31 L.P.R.A. sec. 1292i)
No obstante lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292h] de esta ley, las agregaciones de nuevos pisos o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes, efectuadas por la totalidad de los titulares para que formen parte de los elementos comunes del inmueble se inscribirán en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelación total o parcial de gravámenes anteriores a la constitución del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarán en la finca matriz, dejando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros filiales.
Art. 32 Descripción en la escritura en caso de segregación de porciones de terreno común transmitidas por la totalidad de los titulares; inscripción (31 L.P.R.A. sec. 1292j)
En la segregación de porciones de terreno común, transmitidas por la totalidad de los titulares, la escritura pública contendrá la descripción del inmueble tal como deba quedar después de deducidas aquellas porciones de terreno. Esta nueva descripción se practicará en la finca matriz.
Art. 32a División de apartamientos; consentimiento de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1292j-1)
A menos que la escritura matriz, el Reglamento del inmueble o la Administración de Reglamentos y Permisos específicamente lo prohíban, los apartamientos y sus anejos podrán ser objeto de división material, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente; o podrán ser aumentados por agrupación de otras partes colindantes del mismo inmueble; pero ninguna segregación o agrupación así realizada tendrá el efecto de variar el destino o uso dispuesto en la escritura matriz para el apartamiento o apartamientos que quedaren modificados.
En tales casos se requerirá, además, el consentimiento de los titulares afectados, la aprobación del Consejo de Titulares, correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares. La nueva descripción de los apartamientos afectados, así como los porcentajes correspondientes, deberán consignarse en la escritura pública de segregación o agrupación que se otorgue, la cual no surtirá efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejándose copia certificada archivada en el registro de la propiedad, unida a la escritura matriz. A dicha copia certificada se unirá un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indique claramente los particulares del apartamiento o apartamientos según resulten modificados. Cuando se tratare de una segregación, dicho plano deberá también aparecer aprobado y certificado por la Administración de Reglamentos y Permisos.
Art. 33 Inscripción de derechos reales sobre apartamientos no inscritos en dominio o posesión; forma de la solicitud (31 L.P.R.A. sec. 1292k)
Quien tenga algún derecho real sobre cualquier apartamiento no inscrito en dominio o posesión podrá solicitar la inscripción de éste, mediante la observancia de las disposiciones de los arts. 442, segundo párrafo, al 448, ambos inclusives, del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria.
Cuando la finca esté inscrita a nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamiento podrá solicitar la inscripción de su derecho, observando en lo pertinente lo dispuesto en los artículos citados en le párrafo anterior. El requerimiento o requerimientos al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan aún del Registro, a fin de que inscriban su derecho, serán notariales y por un plazo de diez (10) días hábiles.
Art. 34 Renuncia al régimen de propiedad horizontal–Condiciones para reagrupar las fincas filiales en finca matriz. (31 L.P.R.A. sec. 1292l)
La totalidad de los propietarios de un inmueble constituido en propiedad horizontal o el propietario único, podrán renunciar a este régimen y solicitar del registrador la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que éstas se encuentren libre de gravámenes, o en su defecto, que las personas a cuyo favor resulten inscritas las mismas presten su conformidad para sustituir la garantía que tengan con la participación que corresponda a aquellos titulares en el inmueble total, dentro del régimen de comunidad de bienes señalados en las [31 LPRA secs. 1271 et seq.] de esta ley.
Art. 35 Reagrupación no impedirá la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal. (31 L.P.R.A. sec. 1292m)
La refundición prevista en la [31 LPRA sec. 1292l] de esta ley no impedirá, en modo alguno, la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal, cuantas veces así se quiera y se observe lo dispuesto en este Capítulo.
Capítulo III. De la Administración y Seguro
Art. 36 Reglamento; inserción o adhesión a escritura; copias certificadas archivadas en el registro. (31 L.P.R.A. sec. 1293)
La administración de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en este Capítulo, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar archivada en el registro de la propiedad.
Art. 36a Administración inicial por el titular o titulares, poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293-1)
El titular o los titulares que sometan el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, asumirán la administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que este Capítulo confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario. El traspaso de la administración se efectuará:
(1) tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamientos inscritos como fincas filiales, o
(2) tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que podrá convocar el titular que sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal una vez se haya segregado y enajenado más de la mitad de los apartamientos o un número de apartamientos suficientes para que al sumar los porcentajes de participación atribuibles a éstos, el resultado exceda el cincuenta y uno (51) por ciento.
En la reunión en que los titulares habrán de elegir las personas que ocuparán los cargos directivos, el titular o los titulares que hasta ese momento hayan estado a cargo de la administración deberán entregar al Consejo de Titulares los libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y certificados por un contador público autorizado independiente, así como todos los fondos de la comunidad que tengan en su poder.
Ningún contrato otorgado durante el período en que la administración del inmueble estuvo a cargo del titular que sometió el mismo al régimen de propiedad horizontal vinculará al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato.
Esta sección se interpretará restrictivamente en protección de los derechos de los titulares.
Art. 37 Extremos obligatorios en el Reglamento; modificación del sistema; inscripción. (31 L.P.R.A. sec. 1293a)
El Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de este Capítulo. Proveerá obligatoriamente a los extremos que siguen:
(a) Forma de administración, indicándose si estará a cargo de un Director o de una Junta de Directores con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso, remuneración. Deberá especificar cuáles, si algunas, de sus facultades y deberes, podrá delegar el Director o la Junta de Directores a un agente administrador.
(b) Sistema de convocatoria o citación para las reuniones de los titulares, definición del concepto de mayoría que regirá para el inmueble en cuestión, persona que presidirá y la que llevará el libro de actas en que han de constar los acuerdos.
(c) Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados.
(d) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes.
(e) Designación y despido del personal necesario para la realización de obras y servicios comunes generales o limitadas del inmueble.
(f) Cuando se someta al régimen de la propiedad horizontal un inmueble que contenga o haya de contener apartamientos destinados a vivienda conjuntamente con apartamientos destinados a usos no residenciales, se proveerá lo necesario para que no se estorbe el legítimo derecho de los titulares en el uso y disfrute de los elementos comunes, así como para que no se les imponga una carga económica indebida por concepto de gastos comunes.
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno, las dos terceras partes de los titulares, o de titulares y porcentajes de participación en los elementos comunes del inmueble, dependiendo de la definición de mayoría que rija para el inmueble, podrán modificar el Reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en esta sección. La modificación no surtirá efecto mientras no se haga constar en la escritura pública y, además se inscribirá en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el registro de la propiedad copia certificada, según dispone la [31 LRPA sec. 1293] de esta ley.
Art. 38 Consejo de Titulares–Poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293b)
Corresponde al Consejo de Titulares:
(a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes cargos:
(1) El Director o la Junta de Directores, quien o quienes necesariamente pertenecerán a la comunidad de titulares. El Director, o los miembros de la Junta de Directores que los titulares designen actuarán como Presidente y Secretario del Consejo. El Presidente representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá las reuniones del Consejo. El Secretario llevará, certificará y custodiará las actas en que consten los acuerdos del Consejo.
(2) El agente administrador, quien podrá no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el Reglamento.
Salvo que el Reglamento disponga otra cosa estos nombramientos serán por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.
(b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamientos formulen contra los aludidos en el inciso (a) y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto.
(c) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles para el próximo año fiscal y el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza.
(d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización.
(e) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial (i) al titular del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (ii) al titular del apartamiento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamiento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento.
(f) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley.
(g) Ordenar que se suspenda[n] los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluyendo los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/ cualquier otro servicio similar a éstos, a aquellos condómines morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan tres (3) o más plazos consecutivos de sus cuotas.
(h) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.
Art. 38a Reuniones, notificaciones, procedimientos. (31 L.P.R.A. sec. 1293b-1)
El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que convoque el Presidente o la quinta parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamientos representen al menos el veinte (20) por ciento de los porcentajes de participación en los elementos comunes.
La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito, entregándose en el apartamiento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular que no resida en su apartamiento.
La citación para la reunión ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el reglamento, se hará cuando menos con diez (10) días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
El Consejo podrá reunirse válidamente aun sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y así lo decidan.
No será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta.
Art. 38b Voto; representación (31 L.P.R.A. sec. 1293b-2)
La asistencia a las reuniones del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular.
Cada titular tendrá derecho a un voto irrespectivamente del número de apartamientos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamiento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble.
Cuando uno o más apartamientos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará a uno de los oficiales para que asista a las reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda.
Si algún apartamiento pertenece pro indiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una sola persona para que represente a la comunidad.
Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular.
Art. 38c Acuerdos del Consejo, normas; quórum; notificación de ausentes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-3)
Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
(a) Cuando en una reunión para tomar un acuerdo, no pudiera obtenerse el quórum por falta de asistencia de los titulares, se procederá a nueva convocatoria con los mismos requisitos que la primera, y en tal reunión constituirán quórum los presentes.
(b) Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a contar de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
(c) Cuando en una reunión convocada para enmendar el Reglamento, no pueda obtenerse la aprobación de las dos terceras (2/3) partes de todos los titulares, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los presentes, concediéndoseles un plazo de treinta (30) días a contar desde dicha notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. Disponiéndose, que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia dentro del plazo concedido se contará a favor del acuerdo. Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos terceras (2/3) partes de los titulares.
(d) Los acuerdos del Consejo se reflejarán en un libro de actas. Las actas contendrán necesariamente el lugar, fecha y hora de la reunión, asuntos propuestos, número de titulares presentes, con expresión de sus nombres y porcentajes de participación que éstos representan, forma en que fue convocada la reunión, texto de las resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia.
(e) Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario.
Art. 38d Director o Junta de Directores; poderes y deberes. (31 L.P.R.A. sec. 1293b-4)
El Director o la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares y tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
(b) Preparar con la debida antelación y someter al Consejo el presupuesto anual de gastos previsibles y de ingresos, fijando la contribución proporcional que corresponda a cada titular.
(c) Dirigir los asuntos financieros concernientes a las recaudaciones y pagos y anotar detalladamente en un libro las partidas de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, fijándoles por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes y tener disponibles para su examen por todos los titulares en días y horas hábiles que se fijarán para general conocimiento tanto del libro expresado como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas.
(d) Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar los demás cobros y pagos que sean necesarios, extendiendo los correspondientes recibos y cheques.
(e) Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condómines, en la cual depositará todos los ingresos del régimen, realizando los depósitos dentro del término de su recibo que fije el Reglamento; girar cheques contra dicha cuenta para realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de no extenderlos al portador y que cada uno tenga su comprobante o recibo correspondiente.
(f) Someter para la aprobación del Consejo el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza. El estado de cuentas deberá indicar la cantidad total recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, un desglose por partidas de todos los gastos incurridos, la remuneración percibida por el agente administrador, si alguna, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, balance para el próximo año y la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva. El director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia del estado de cuentas a todo titular con quince (15) días de antelación, por lo menos, a la fecha en que se celebre la reunión ordinaria anual.
(g) Atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias dando inmediata cuenta al Consejo.
(h) Llevar el libro de propietarios, en el cual se anotarán los nombres y demás datos de los titulares de los apartamientos, así como las sucesivas transferencias o arrendamientos que ocurran en relación a esas unidades.
(i) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este Capítulo, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.
(j) Aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes y cubrir vacantes de miembros de la Junta de Directores sujeto a revocación del Consejo de Titulares.
(k) Todas las demás que le sean asignadas por el Reglamento o por el Consejo de Titulares.
Art. 38e Secretario; poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-5)
El Secretario tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Redactará las convocatorias a las reuniones del Consejo y notificará las citaciones en la forma dispuesta en la [31 LPRA sec. 1293b-1] de esta ley.
(b) Redactará las actas de las reuniones del Consejo en el libro correspondiente.
(c) Certificará conjuntamente con el Presidente las actas de cada reunión.
(d) Expedirá con vista al libro de actas todas las certificaciones que fueren necesarias con la aprobación del Director o de la Junta de Directores.
(e) Comunicará a los titulares ausentes, todas las resoluciones adoptadas, en la forma que este Capítulo dispone para la notificación de las citaciones a las reuniones del Consejo y dentro del término que disponga el Reglamento.
(f) Custodiará a disposición de los titulares toda la documentación concerniente a las reuniones del Consejo.
(g) Todas las demás funciones y atribuciones que lógicamente sean de su competencia, por la naturaleza de su cargo y aquellas que le sean asignadas por el Reglamento o el Consejo de Titulares.
Art. 39 Contribuciones para pago de gastos de administración y conservación. (31 L.P.R.A. sec. 1293c)
Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. Las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres (3) o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
El titular moroso será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince (15) días, se le podrá exigir por la vía judicial.
La deuda de un titular por concepto de gastos comunes hasta la suma de quinientos (500) dólares o hasta la cantidad que represente la falta de pago de no más de seis (6) plazos, le podrá ser reclamada judicialmente con arreglo al procedimiento abreviado dispuesto bajo la Regla 60 de las de Procedimiento Civil de 1958, según enmendadas.
Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el tribunal, a instancias del demandante, decretará el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario del Consejo de Titulares, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior.
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamiento, el tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones o asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad. Además, se le[s] podrá suspender el servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono y cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble.
Art. 40 Preferencia de créditos contra titulares por parte en gastos; excepciones. (31 L.P.R.A. sec. 1293d)
El crédito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere la [31 LPRA sec. 1293c] de esta ley tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza excepto los siguientes:
(a) Los créditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) últimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento.
(b) Por la prima del seguro de dos (2) años, del apartamiento o del inmueble total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos (2) últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(c) Los créditos hipotecarios inscritos en el registro de la propiedad.
Art. 41 Obligación del titular por gastos comunes, gravamen (31 L.P.R.A. sec. 1293e)
La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento. Por lo tanto, el adquirente voluntario de un apartamiento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con la [31 LPRA sec. 1293c] de esta ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.
La referida obligación será exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamiento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el registro de la propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.
Art. 42 Decisiones judiciales; impugnación de acuerdos y determinaciones del Consejo, término (31 L.P.R.A. sec. 1293f)
Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que establece este Capítulo, durante el período de administración que contempla la [31 LPRA sec. 1293-1] de esta ley, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda, serán impugnables ante el Tribunal Superior por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que hace referencia la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley.
La acción de impugnación de acuerdos y determinaciones, que el titular estimase gravemente perjudiciales para él o para la comunidad de titulares deberá ejercitarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación. Si se tratare de una actuación u omisión perjudicial, el plazo para ejercitar la acción de impugnación será dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que el titular tenga conocimiento de tal actuación u omisión perjudicial.
Al ejercitar la acción de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo presente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada.
Luego de oír a las partes en controversia, el tribunal decidirá lo que corresponda conforme a derecho, equidad y normas de buena convivencia. El acuerdo, la determinación, omisión o actuación serán provisionalmente válidos, salvo que el tribunal determine lo contrario.
Art. 43 Seguro del edificio contra riesgos; derechos individuales de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1293g)
Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento.
Art. 44 Aplicación de indemnización del seguro a reconstrucción; distribución proporcional en ciertos casos; aplicación de la sec. 1283; reglas para la reconstrucción (31 L.P.R.A. sec. 1293h)
En caso de siniestro, la indemnización del seguro del inmueble se destinará, salvo lo establecido en el Artículo 3, apartado 5, de la Ley Hipotecaria, a la reconstrucción del mismo.
Cuando dicha reconstrucción comprendiere la totalidad del inmueble o más de sus tres cuartas (3/4) partes, no será obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio unánime de los titulares en otro sentido, se entregará la indemnización proporcionalmente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estará a lo establecido en la [31 LPRA sec. 1283] de esta ley.
Si procediere hacer la reconstrucción se observará lo previsto para tal hipótesis en la escritura constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el Consejo de Titulares.
Art. 45 Distribución de costos de reconstrucción cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente; modificación de sección por acuerdo unánime. (31 L.P.R.A. sec. 1293i)
Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnización del seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse, el nuevo costo de edificación será abonado por todos los titulares a quienes afecte directamente el daño, en proporción al porcentaje de sus respectivos apartamientos; y si alguno o varios de aquellos que integren la minoría se negaren a ello, la mayoría podrá hacerlo a expensas de todos, en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijará los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervención del Consejo de Titulares.
Lo dispuesto en esta sección podrá variarse por acuerdo unánime de los interesados, adoptado con posterioridad a la fecha en que ocurriere el siniestro.
Art. 46 Ley Hipotecaria y su Reglamento se considerarán complementarios. (31 L.P.R.A. sec. 1293j)
Las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria se considerarán complementarias a las del presente Capítulo.
Art. 47 Edificios cubiertos por otras leyes; sometimiento al régimen de propiedad horizontal. (31 L.P.R.A. sec. 1293k)
Las disposiciones de la [31 LPRA sec. 1275] de esta ley, y de la Ley Núm. 422 de 13 de mayo de 1951 serán aplicables únicamente a aquellos edificios cuyos pisos estén, a la fecha de vigencia de esta ley constituidos a virtud de los referidos preceptos legales.
Los edificios mencionados en el párrafo anterior podrán, no obstante, ser sometidos al régimen establecido en este Capítulo; previo cumplimiento con los requisitos de la [31 LPRA sec. 1291] de esta ley.
Capítulo IV. De la Venta de Apartamiento y del Foro Administrativo
Art. 48 Radicación de acciones de impugnación. (31 L.P.R.A. sec. 1294)
Las acciones de impugnación reconocidas en la [31 LPRA sec. 1293f] de esta ley que surjan en relación con la administración de inmuebles que comprendan por lo menos un apartamiento destinado a vivienda se radicarán en el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Las disposiciones de la [31 LPRA sec. 1293f] de esta ley relativas a los términos prescriptivos de las acciones de impugnación, extremos que debe acreditar o justificar el titular que ejercite la acción, criterios conforme a los cuales el juzgador decidirá las controversias planteadas, y las relativas a la validez provisional de los acuerdos, determinaciones, omisiones o actuaciones impugnadas, serán aplicables al ejercicio de las acciones de impugnación que se radiquen en el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Art. 49 Facultades del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor (31 L.P.R.A. sec. 1294a)
Se faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentación, conforme al procedimiento dispuesto en la [3 LPRA sec. 341g], dirigida a:
(a) requerir el registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor antes de que los mismos se anuncien, se ofrezcan para la venta o se vendan;
(b) garantizar que se brinde a los compradores potenciales de apartamientos toda aquella información necesaria para que puedan hacer una decisión de compra inteligente;
(c) establecer criterios de publicidad y propaganda que aseguren una exposición de información precisa y compleja que pueda ser fácilmente comprendida por los compradores;
(d) establecer a favor del arrendatario que haya estado residiendo en un inmueble con anterioridad a la fecha en que el mismo se somete al régimen de la propiedad horizontal aquellos derechos necesarios para evitar que se le desahucie, se le aumente la renta o se le perturbe para obligarlo a desalojar, sin antes haberle ofrecido una oportunidad real de comprar el apartamiento que reside o un término razonable para que lo desaloje;
(e) establecer un término razonable dentro del cual el vendedor original de un apartamiento que haya estado ocupado con anterioridad a la fecha en que el inmueble se somete al régimen de la propiedad horizontal, responderá por los vicios o defectos de dicho apartamiento;
(f) proteger los intereses de los adquirentes de apartamientos durante el período de la administración del titular que somete el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, conforme a la [31 LPRA sec. 1293-1] de esta ley.
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamientos destinados a vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez (10) apartamientos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste.
Art. 50 Petición de registro de apartamientos, derechos. (31 L.P.R.A. sec. 1294b)
Toda petición de registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendrá acompañada de un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de quince (15) dólares por cada apartamiento cuyo registro se solicite. No obstante, dicha cantidad nunca será menor de doscientos (200) dólares ni mayor de mil (1,000) dólares. Por cada solicitud de enmienda a una petición de registro se pagarán veinticinco (25) dólares.
Art. 51 Adjudicación de controversias; multas administrativas; revisión judicial. (31 L.P.R.A. sec. 1294c)
El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confieren las [3 LPRA secs. 341 et seq.] del Título 3, tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo este Capítulo como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo el mismo incluyendo la imposición de multas administrativas hasta un máximo de cinco mil (5,000) dólares por cada infracción. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de este Capítulo podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con las [3 LPRA secs. 341o y 341p].
Art. 52 Fondo Especial, creación (31 L.P.R.A. sec. 1294d)
Por la presente se crea en el Tesoro de Puerto Rico un Fondo Especial, en el que ingresará todo el dinero que se recaude a tenor con las [31 LPRA secs. 1294b y 1294c] de esta ley que estará a disposición del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para los fines de la ejecución de los poderes que le confiere este Capítulo.